Permis de louer dans les Bouches-du-Rhône : la procédure

Son nom exact est autorisation préalable de mise en location. Elle figure aux articles L. 635-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, issus de la loi du 24 mars 2014. Rien à voir avec un permis de construire ou une déclaration préalable : il s’agit d’un dispositif de lutte contre l’habitat dégradé, qui subordonne la location d’un logement à un contrôle préalable de son état.

C’est l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat — à défaut, le conseil municipal — qui délimite les zones concernées, sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. La délibération n’est pas un simple principe : elle fixe les catégories de logements visées, la date d’entrée en vigueur, qui ne peut être antérieure à six mois après sa publication, ainsi que le lieu et les modalités de dépôt des demandes.

Dans les Bouches-du-Rhône, le dispositif est porté par la Métropole Aix-Marseille-Provence, qui l’a déployé progressivement depuis 2019, commune par commune et secteur par secteur.

Trois délimitations à retenir. L’autorisation ne concerne que les logements loués à usage de résidence principale, meublés ou non. Elle vise la mise en location et la relocation. Les logements des bailleurs sociaux et les logements conventionnés avec l’aide personnalisée au logement en sont exclus.

Au 12 août 2026, la Métropole recense onze communes des Bouches-du-Rhône concernées, souvent sur un périmètre restreint et non sur l’ensemble du territoire communal :

• à Aix-en-Provence — la résidence les Facultés ;
• à Aubagne — périmètre étendu depuis le 1^er janvier 2026 ;
• à Auriol ;
• à Gardanne — le centre ancien ;
• à Istres, à Martigues et à Port-de-Bouc — les centres anciens ;
• à La Ciotat et à Marignane ;
• à Marseille — les secteurs de Noailles, de la Belle de Mai et du quartier Hoche-Versailles-Pelletan ;
• à Septèmes-les-Vallons — dispositif en vigueur depuis le 1^er janvier 2025.

La Métropole liste par ailleurs Pertuis, qui relève du même dispositif métropolitain mais se trouve en Vaucluse, et non dans les Bouches-du-Rhône.

Deux précautions avant de conclure quoi que ce soit sur un bien précis. D’abord, le périmètre se lit à l’adresse : il est défini par rues et par îlots, parfois à l’échelle d’une seule copropriété. La Métropole publie en données ouvertes le jeu de données « Périmètre des secteurs soumis au permis de louer » : c’est la seule façon fiable de trancher pour un immeuble donné. Ensuite, chaque délibération fixe elle-même les catégories de logements visées ainsi que sa date d’entrée en vigueur : deux communes du même dispositif ne visent pas nécessairement les mêmes logements. La délibération applicable fait foi, et c’est elle qu’il faut demander.

Enfin, ces périmètres évoluent : ils se sont étendus à plusieurs reprises depuis 2019, et une extension est entrée en vigueur au 1^er janvier 2026. Une vérification datant de l’an dernier ne vaut plus.

La demande est établie selon un formulaire réglementaire — le formulaire Cerfa dédié à la demande d’autorisation préalable de mise en location (n° 15652*01) — et peut être adressée par voie électronique. La Métropole a dématérialisé le dépôt : un formulaire en ligne unique couvre les communes concernées.

Le dépôt donne lieu à la remise d’un récépissé. Conservez-le : c’est lui qui fait courir le délai d’instruction, et lui seul qui prouvera la date de dépôt en cas de discussion.

La demande est accompagnée du dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, celui-là même qui doit être annexé au bail. Selon la situation du logement, il comprend notamment :

• le diagnostic de performance énergétique ;
• le constat de risque d’exposition au plomb, lorsque l’immeuble a été construit avant le 1^er janvier 1949 ;
• les états des installations intérieures de gaz et d’électricité au-delà d’une certaine ancienneté ;
• l’état des risques ;
• le mesurage de la surface habitable.

Un point de méthode qui fait gagner un mois : le dossier de diagnostic technique n’est pas une pièce annexe, c’est le cœur de l’instruction. Un dossier déposé avec un diagnostic périmé ou manquant repart en demande de pièces, et le délai recommence. Rassemblez-le avant de remplir le formulaire, pas pendant.

Le rythme de la procédure est entièrement écrit dans l’article L. 635-4, et il est favorable au bailleur qui a déposé un dossier complet.

Le délai est d’un mois. À défaut de notification d’une décision expresse dans ce délai à compter du dépôt, le silence vaut autorisation tacite. Le récépissé, là encore, est la pièce qui fixe le point de départ.

L’autorisation se joint au bail. L’article L. 635-5 impose de l’annexer au contrat de location à chaque nouvelle mise en location ou relocation. Elle n’est pas attachée définitivement au logement : elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Elle devient caduque si elle n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance. Un bailleur qui obtient l’autorisation, engage des travaux plus longs que prévu et signe le bail au-delà de ce terme se retrouve, sans le savoir, dans la situation de celui qui n’a rien demandé.

Conséquence pratique sur l’ordre des opérations : demandez l’autorisation lorsque le logement est prêt, ou lorsque le calendrier des travaux est arrêté — pas au tout début d’un projet de remise en état dont on ignore encore la durée.

L’article L. 635-3 fixe le motif : l’autorisation peut être refusée ou soumise à conditions lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent au sens de la loi du 6 juillet 1989, ou lorsqu’il est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique.

La visite porte sur le logement. Mais un désordre qui trouve sa cause dans les parties communes se lit à l’intérieur : traces d’humidité sur un mur de façade ou un pignon, salpêtre en pied de mur, décollements en partie haute sous une corniche, infiltrations autour des menuiseries, descente d’eaux pluviales défectueuse. C’est là que l’état de la façade et le permis de louer se rencontrent.

Quand l’origine est en partie commune, le bailleur ne peut pas résoudre seul : les travaux relèvent du syndicat des copropriétaires et donc d’un vote en assemblée générale. Un refus ou une autorisation subordonnée à travaux se traite alors en deux temps — la reprise ponctuelle dans le logement d’un côté, l’inscription à l’ordre du jour de l’autre.

Deux effets juridiques à ne pas confondre. D’une part, la délivrance de l’autorisation est inopposable aux autorités chargées de la police de la sécurité et de la salubrité publiques : obtenir le permis de louer n’efface pas une procédure administrative en cours sur l’immeuble. D’autre part, louer sans autorisation est sans effet sur le bail : le locataire reste titulaire de son contrat, et le manquement du bailleur ne lui fait pas perdre son logement. Ce qui ne dispense pas de la sanction.

Le manquement est sanctionné par une amende administrative, prononcée par le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou, à défaut, par le maire, après que l’intéressé a été mis en mesure de présenter ses observations.

Deux garde-fous encadrent cette amende : son montant doit être proportionné à la gravité des manquements constatés, et elle ne peut pas être prononcée plus d’un an après la constatation de ces manquements.

Une remarque de bon sens sur l’ordre des démarches. La demande d’autorisation est gratuite, le dossier est celui qu’il faut de toute façon annexer au bail, et le silence de l’administration vaut accord au bout d’un mois. Le coût réel de la démarche, pour un bailleur dont le logement est en état, se réduit donc au temps de dépôt. Le coût de l’oubli, lui, est celui écrit dans la loi.

Le cas typique dans le département : un bailleur d’un centre ancien reçoit un refus, ou une autorisation subordonnée à travaux, motivé par des désordres d’humidité dont l’origine est extérieure au logement. La séquence utile est la suivante.

• Faire écrire l’origine. Demander que le rapport de visite identifie la partie de l’immeuble en cause. Un constat qui dit « humidité » sans dire « d’où » ne permet ni d’agir ni de convaincre une assemblée générale.
• Séparer ce qui vous appartient de ce qui appartient au syndicat. Les reprises intérieures relèvent de vous ; la façade, les descentes d’eaux pluviales et les corniches relèvent en principe des parties communes.
• Inscrire la question à l’ordre du jour par notification au syndic, avec un projet de résolution rédigé. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants relèvent de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
• Vérifier l’âge de l’immeuble avant toute consultation d’entreprise : avant 1949 pour le plomb, permis de construire délivré avant le 1^er juillet 1997 pour l’amiante. Les repérages se font avant les devis, pas après.
• Redéposer une fois les travaux réalisés, en joignant les diagnostics à jour.

Si un acte de la mairie a déjà été notifié au syndicat au sujet de la façade, il change la donne : l’assemblée ne vote plus le principe des travaux mais leurs modalités.