Ravalement obligatoire à Marseille : périmètre, injonction, procédure

L'obligation d'entretien des façades ne s'applique pas partout en France. Le code de la construction et de l'habitation la réserve à Paris et aux communes inscrites sur une liste arrêtée par l'autorité administrative, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.

C'est ce mécanisme qui explique la situation marseillaise : le ravalement obligatoire y existe parce que la commune relève de ce régime et que l'autorité municipale notifie des injonctions, non parce qu'une règle nationale imposerait un rythme à tous les immeubles du pays.

Deux conséquences pratiques. D'abord, une injonction reçue est un acte individuel, adressé à un propriétaire pour un immeuble identifié : elle ne se déduit pas d'une règle générale. Ensuite, tant que rien ne vous a été notifié, la question utile n'est pas « suis-je en retard » mais « mon adresse est-elle dans le périmètre opérationnel ».

La Ville publie la liste des secteurs et des axes du périmètre opérationnel. Quatre secteurs le composent : Vieux-Port/Préfecture, Saint-Charles/Libération, Notre-Dame-du-Mont/Lodi et La Plaine/Le Camas, répartis du 1er au 7e arrondissement.

Ce périmètre représente près de 4 000 immeubles. Entre 2017 et 2022, 2 100 d'entre eux ont fait l'objet d'une injonction de ravalement de la Ville, dans le cadre des campagnes confiées à la SOLEAM à partir de mars 2017. Le mot compte, et c'est la confusion la plus répandue sur le sujet : l'injonction est l'acte qui ouvre le délai de six mois, l'arrêté ne vient qu'ensuite, faute de travaux engagés. Cette campagne a été arrêtée au cours de l'année 2022 : la procédure et le service subsistent, l'opération d'ensemble non.

Un mot sur le décompte, pour éviter une mauvaise surprise à la lecture des documents. Le chiffre de 102 axes est celui publié par la SOLEAM, aménageur de l'opération. La liste téléchargeable sur le site de la Ville, elle, n'énumère que 74 axes et ne couvre que trois secteurs : compter les lignes du document ne redonne donc pas le total annoncé, sans que l'un ou l'autre soit faux.

Point que la plupart des sources ignorent : plusieurs axes ne sont concernés que sur une portion. La rue Breteuil l'est jusqu'au cours Pierre-Puget, la rue Paradis de la place du Général-de-Gaulle à la place Estrangin-Pastré incluse, le boulevard National du n° 315 au n° 446, le boulevard Camille-Flammarion jusqu'à la place Leverrier incluse. Être « dans la rue » ne suffit donc pas : c'est le numéro qui tranche.

Trois vérifications, dans cet ordre, évitent la plupart des erreurs d'interprétation.

• Relever l'adresse exacte et le numéro, puis la comparer à la liste publiée par la Ville en tenant compte des bornes de rue.
• Vérifier si l'immeuble est dans le site patrimonial remarquable du centre-ville, ce qui change le régime d'autorisation même hors injonction.
• Faire confirmer la situation par la division Ravalements de façades, qui détient les données par immeuble et peut indiquer si un acte a déjà été notifié au précédent propriétaire.

Cette dernière étape est celle qu'on saute le plus souvent, et c'est la seule qui donne une réponse opposable. Elle est particulièrement utile après une acquisition : une injonction notifiée au vendeur ne disparaît pas avec la vente.

La réception d'un courrier de la Ville ouvre une fenêtre courte : si l'immeuble relève d'un cas de dispense, la demande doit être formulée dans les trente jours suivant la notification.

Les cas publiés par la Ville sont énoncés en une phrase et visent les immeubles ayant fait l'objet, dans leur totalité, soit d'une injonction de démolir, soit de travaux d'étrésillonnage notamment au titre d'une procédure de péril, soit d'un arrêté préfectoral d'interdiction générale d'occupation. Deux précisions comptent ici : un arrêté de péril à lui seul ne figure pas dans cette liste — c'est l'étrésillonnage qui est visé — et la dispense suppose que la mesure porte sur l'immeuble entier, non sur un lot.

Hors dispense, la pièce la plus utile à produire reste la preuve d'un ravalement récent. Elle se démontre par des documents, jamais par une déclaration sur l'honneur : factures acquittées, autorisation d'urbanisme obtenue à l'époque, procès-verbal de réception, photographies datées. C'est au service instructeur qu'il revient d'en tirer les conséquences sur le calendrier.

Faute de travaux engagés dans les six mois suivant l'injonction, le maire peut prendre un arrêté. Cet arrêté est notifié au propriétaire avec sommation d'effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an. À défaut d'exécution, les travaux peuvent être réalisés d'office aux frais du propriétaire, sur autorisation du président du tribunal, les frais étant avancés par la commune puis recouvrés comme en matière d'impôts directs.

La Ville demande une déclaration préalable auprès du service urbanisme avant l'engagement des travaux. Cette exigence recoupe la règle nationale : dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, aux abords d'un monument historique ou dans un site inscrit ou classé, la déclaration préalable est requise même pour une reprise à l'identique.

Une seconde autorisation, souvent découverte trop tard, porte sur l'espace public : dès que l'échafaudage, la benne ou le stockage empiètent sur le trottoir ou la chaussée, un permis de stationnement est nécessaire. Il ne s'obtient pas au même guichet que l'autorisation d'urbanisme et il conditionne la date de démarrage réelle.

À la fin du chantier, l'inspection de conformité est demandée à la division Ravalements. C'est cette visite qui clôt le dossier côté Ville, et elle conditionne, le cas échéant, la suite du dossier de subvention.

Six guides techniques sont mis en ligne par la Ville, classés par type de façade : façades à la chaux, en pierre de taille, en ciment, façades des années 1930, façades contemporaines et façades composites. Ils décrivent ce que l'administration attend d'une intervention respectueuse du bâti, type par type.

Leur intérêt est moins décoratif qu'administratif : ils donnent le vocabulaire et les attentes qui structureront l'instruction de votre déclaration préalable et, en secteur protégé, l'examen par l'architecte des bâtiments de France.

La Ville publie également une notice récapitulant les éléments à intégrer au rapport d'inspection des parties communes, ainsi que le règlement d'attribution et le dossier de demande de subvention.