Façade d'un immeuble en copropriété à Marseille : qui décide, quand, comment

Quand l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, la notification municipale n'est pas adressée à chaque copropriétaire : elle est faite au syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit ensuite en informer chaque copropriétaire par lettre recommandée.

Cette règle a une conséquence directe : si vous êtes copropriétaire et que vous découvrez la situation par une affiche dans le hall ou par un voisin, votre premier interlocuteur n'est pas la mairie mais le syndic, à qui vous demandez par écrit copie de l'acte notifié et sa date de réception.

La date de réception commande tout le reste : c'est d'elle que courent les délais, et c'est elle qui détermine s'il est encore temps de demander une dispense ou d'inscrire la question à l'ordre du jour d'une assemblée générale.

C'est le point qui bloque le plus souvent les assemblées, et il est mal connu. Les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relèvent de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Autrement dit, dès lors que les travaux sont imposés par un acte de l'autorité publique, on ne se situe plus dans le régime des travaux d'amélioration décidés librement par l'assemblée, avec ses majorités renforcées. La distinction se joue sur la pièce que vous produisez : l'acte notifié, sa date, son périmètre.

Pratiquement, le syndic doit joindre cet acte à la convocation, avec la question de l'autorisation d'urbanisme et celle du financement. Une résolution qui ne vise pas l'acte administratif s'expose à une contestation sur la majorité retenue.

Convoquer deux assemblées là où une seule suffisait est la principale cause de retard dans un immeuble marseillais sous contrainte de calendrier. L'ordre du jour doit donc porter, dans la même convocation, l'ensemble des décisions liées.

• Le principe des travaux, en visant l'acte administratif notifié et sa date.
• Le choix de l'entreprise et, le cas échéant, de la maîtrise d'œuvre, sur la base des devis joints à la convocation.
• L'autorisation donnée au syndic de déposer la déclaration préalable et de solliciter l'occupation du domaine public.
• Les modalités de financement : appels de fonds, échéancier, recours éventuel au fonds de travaux.
• L'habilitation du syndic à déposer un dossier de subvention et à signer les pièces afférentes.

Chaque devis doit être joint à la convocation pour être valablement voté : un devis présenté en séance ne permet pas aux absents de se prononcer.

Un immeuble sous contrainte de délai ne peut pas se permettre un financement voté trois mois après les travaux. Deux leviers existent, et ils se préparent en amont.

Le premier est le fonds de travaux, alimenté par des cotisations annuelles et destiné précisément à faire face aux dépenses de cette nature. Le second est l'échéancier d'appels de fonds calé sur l'avancement du chantier, voté en même temps que les travaux.

Un point mérite une attention particulière lorsqu'une subvention est envisagée : les dispositifs d'aide exigent en général que la demande soit déposée et acceptée avant le démarrage des travaux. Une assemblée qui vote les travaux sans habiliter le syndic à déposer le dossier fait perdre l'aide, sans que personne ne s'en aperçoive avant la fin du chantier.

Le centre-ville de Marseille est couvert par un site patrimonial remarquable créé en juin 2018, qui couvre 472 hectares et qui a le caractère de servitude d'utilité publique annexée au document d'urbanisme. Une part importante des immeubles collectifs concernés est donc soumise à l'examen de l'architecte des bâtiments de France, ce qui allonge l'instruction.

La Ville publie par ailleurs une notice récapitulant les éléments à intégrer au rapport d'inspection des parties communes. Ce document est utile au conseil syndical bien avant l'assemblée : il donne le format attendu et évite un aller-retour avec le service.

Enfin, dans un immeuble ancien, le repérage des matériaux avant travaux relève du donneur d'ordre, c'est-à-dire du syndicat représenté par le syndic. Le faire figurer dans la résolution évite de découvrir l'obligation une fois l'échafaudage monté.