Ravalement de façade en copropriété : décider, voter, financer

Le maître d’ouvrage des travaux sur les parties communes, c’est le syndicat des copropriétaires — la collectivité, pas le syndic. La décision appartient à l’assemblée générale. Le syndic exécute ce qui a été voté et signe les marchés au nom du syndicat. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic : il prépare, il consulte, il donne son avis, mais il n’engage pas la copropriété seul.

Un copropriétaire ne peut donc pas faire reprendre « sa » portion de façade, même s’il en subit directement les désordres. Sauf stipulation contraire, la façade figure parmi les parties communes : c’est le règlement de copropriété de votre immeuble, et lui seul, qui le dit. Première pièce à sortir avant toute discussion — elle règle aussi la question de savoir qui supporte les charges, et selon quelle clé de répartition.

Pour que le sujet existe juridiquement, il faut qu’il soit inscrit à l’ordre du jour. L’article 10 du décret du 17 mars 1967 le permet à tout moment : un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, notifient au syndic la ou les questions dont ils demandent l’inscription. Le syndic les porte à l’ordre du jour de la convocation suivante ; si la demande arrive trop tard pour cette assemblée, elle est inscrite à celle d’après.

Deux réflexes qui font gagner une année entière. D’abord, notifier par lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise contre émargement), en rédigeant soi-même le projet de résolution : le syndic inscrit la question telle qu’elle lui a été notifiée. Ensuite, découper en résolutions distinctes — désignation d’un maître d’œuvre, choix de l’entreprise, calendrier des versements — parce qu’une résolution votée, c’est une décision, et qu’un bloc unique tombe en entier si un seul de ses éléments déplaît.

C’est le point sur lequel se perdent le plus de dossiers, et celui sur lequel circulent le plus d’informations périmées. La loi du 10 juillet 1965 a été réécrite : ce qui était vrai il y a quelques années ne l’est plus.

Un ravalement d’entretien relève de l’article 24, c’est-à-dire de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Le II a) de l’article 24 vise les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, en incluant expressément ceux qui portent sur « la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ». Une façade que l’on remet en état, sans rien y ajouter, entre dans cette catégorie.

Quand la mairie a notifié un acte, la majorité reste celle de l’article 24. Le II b) vise « les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ». L’assemblée ne revote pas le principe des travaux : il est imposé par l’acte. Elle vote la manière de les exécuter.

Un ravalement qui ajoute quelque chose bascule à l’article 25, la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Le n) de l’article 25 vise « les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ». Modifier l’aspect extérieur, ajouter des éléments qui n’existaient pas, retenir des prestations d’embellissement : on quitte l’entretien.

Si la résolution soumise à l’article 25 n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’article 25-1 permet à la même assemblée de procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité de l’article 24. Faites inscrire cette possibilité dans la rédaction de la résolution : elle évite de reconvoquer.

La qualification n’est pas un débat d’école. Une décision prise à une majorité insuffisante est attaquable, et l’article 42 de la loi enferme la contestation dans un délai court (voir plus bas). Un dossier voté à la mauvaise majorité, c’est un chantier suspendu après le montage de l’installation.

Une assemblée mal convoquée produit une décision fragile. Trois exigences se vérifient à la lecture de l’enveloppe.

Le délai. Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Elle indique le lieu, la date, l’heure, et un ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à délibération.

Les pièces. L’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier, au plus tard en même temps que l’ordre du jour, les « conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés ». En clair : les devis eux-mêmes, pas un tableau de synthèse rédigé par le syndic. Un devis qui arrive sur table le jour de l’assemblée n’est pas régulièrement soumis au vote.

La mise en concurrence. L’article 21 de la loi de 1965 prévoit que l’assemblée générale arrête un montant des marchés et des contrats au-delà duquel la mise en concurrence est obligatoire, le conseil syndical étant consulté. À défaut de seuil voté, l’article 19-2 du décret précise que la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. Point trop souvent manqué : chacun des devis notifiés doit faire l’objet d’un vote, et non le seul devis recommandé.

Une fois l’assemblée tenue, le syndic notifie le procès-verbal dans le mois. Le délai de contestation de l’article 42 — deux mois — court à compter de cette notification, à l’égard des copropriétaires opposants ou défaillants. C’est la notification du procès-verbal qui doit reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en application de l’article 42 du décret du 17 mars 1967 ; à défaut, la notification est irrégulière et le délai ne court pas. Autrement dit : une décision de ravalement notifiée sans cette mention reste contestable bien au-delà de deux mois.

Depuis la loi du 22 août 2021, une copropriété à usage partiel ou total d’habitation dont la réception des travaux de construction remonte à plus de quinze ans doit faire élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Il s’appuie sur une analyse du bâti et de ses équipements ainsi que sur un diagnostic de performance énergétique, et liste les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants. Il est présenté à la première assemblée générale qui suit son élaboration, puis actualisé au terme de chaque période de dix ans.

L’entrée en vigueur a été échelonnée selon la taille de la copropriété : 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 1^er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, 1^er janvier 2025 pour celles d’au plus 50 lots.

À côté, le diagnostic technique global (article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation) comprend l’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, l’évaluation de la situation du syndicat au regard de ses obligations légales et réglementaires, l’analyse des améliorations possibles et un diagnostic de performance énergétique. L’assemblée générale se prononce sur la question de le faire réaliser ; il est en revanche exigé lors de la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation construit depuis plus de dix ans (article L. 731-4).

Enfin, le fonds de travaux : le syndicat le constitue au terme d’une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire.

Ce que ça change concrètement pour une façade : quand un plan pluriannuel ou un diagnostic global figure déjà au dossier, l’assemblée ne débat plus d’une dépense surprise mais d’une échéance qu’elle a elle-même inscrite. C’est la différence entre une résolution rejetée trois années de suite et une résolution votée du premier coup.

Les travaux de façade ne relèvent pas du budget prévisionnel : celui-ci couvre les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes (article 14-1). Un ravalement est une dépense hors budget prévisionnel, et c’est la résolution qui l’autorise qui organise son financement.

Vérifiez donc, avant l’assemblée, que la résolution soumise au vote comporte bien le calendrier des appels de fonds : sans lui, le syndic n’a pas de base pour appeler les sommes, et il faudra une nouvelle assemblée pour le fixer. C’est l’une des causes les plus banales de report d’un chantier déjà voté.

Les sommes déjà versées au fonds de travaux sont affectées au financement des travaux ; leur mobilisation se décide en assemblée, et se dit dans la résolution. Là encore, écrire la phrase à l’avance vaut mieux que d’espérer que le syndic l’improvise.

Trois précisions utiles au conseil syndical. Un copropriétaire qui a voté contre reste tenu de payer : la décision régulièrement prise s’impose à tous, et la seule voie ouverte est la contestation dans le délai de l’article 42. Les aides publiques mobilisables se traitent séparément, sur la base de leurs propres règles et de leurs propres calendriers. Enfin, la comparaison des devis n’a de sens que si tous répondent au même descriptif : c’est le rôle du maître d’œuvre, et c’est pour cela qu’il se désigne par une résolution distincte, votée avant celle qui choisit l’entreprise.

Un dossier de façade en copropriété tient en dix étapes. L’erreur la plus fréquente est d’en inverser deux : consulter les entreprises avant d’avoir fait réaliser les repérages avant travaux, ce qui rend les devis incomparables et produit des avenants.

• 1. Le déclencheur — un constat du conseil syndical, un plan pluriannuel, un diagnostic global, ou un acte notifié par la mairie.
• 2. L’inscription à l’ordre du jour — notification au syndic, projet de résolution rédigé.
• 3. La maîtrise d’œuvre — résolution distincte : c’est elle qui produira le descriptif commun sur lequel les entreprises chiffreront.
• 4. Les repérages avant travaux — amiante et plomb selon l’âge de l’immeuble, avant la consultation.
• 5. La consultation — même descriptif pour tous, devis reçus dans les délais de convocation.
• 6. L’assemblée — vote à la bonne majorité, chaque devis voté, calendrier des versements adopté.
• 7. La notification du procès-verbal — dans le mois, avec reproduction du texte de l’article 42.
• 8. Les autorisations — déclaration préalable si l’aspect change, avis de l’architecte des Bâtiments de France en secteur protégé, autorisation d’occupation du domaine public pour l’installation de chantier.
• 9. Le chantier — attestations d’assurance des entreprises réunies avant l’ouverture, réunions de chantier, comptes rendus au conseil syndical.
• 10. La réception — procès-verbal signé par le syndic, réserves listées et localisées, puis procès-verbal de levée.